失效危老案7成是小基地！ 專家直指「2致命缺點」：未來難推

為解決老屋問題，政府近年大力推動危老改建政策，不過即使有許多危老案已核准過關，卻陸續發生失效的狀況，又以面積150坪以下的小基地佔比69%最嚴重，專家直指缺資金、賣相不佳是致命傷，因此「預鑄工法容獎」與「採用新工法」可望成新解方。

統計台北市建管處資料發現，至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，佔北市全部危老核准件數14%，而失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案就佔了69%、逼近7成，儼然成為危老失效的大宗。

「缺資金與賣相不佳，是小基地危老案目前面臨的2大困境，也是導致放到失效的主因」，全向科技房產中心創辦人劉永昌不諱言地表示，如今隨著危老「時程容積獎勵」告終，替代方案的「規模容積獎勵」又取得不易下，未來危老案不僅是放到失效過期，甚至還有推不動的可能。

以「缺資金」來說，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或是地主，而近年缺工缺料之下，營建造價5年狂飆2~3成，加上央行要求國銀嚴控不動產放款，導致很多都更危老案不是融資申請碰壁，就是貸款利率被拉高，因此面臨興建停擺的壓力。

劉永昌強調，小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本壓低不易，導致很多業主評估風險與資金調度可行性後，因無利可圖，即便已經通過核准，卻只能放著不開工，甚至放到失效。

再以「賣相不佳」來看，小基地危老案常是兩棟相鄰之狹小基地，因鄰棟間距狹窄，基地面積有限，普遍只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水等狀況，導致缺乏市場性，買氣本就較差。

如今房市買氣低迷，劉永昌認為，小基地危老案如果缺乏更多特點來吸引買盤，如強調裝潢、配備、隔音、防水、防火、耐震性能等，銷售時容易面臨困境，賣不動的機會很高，「目前不少危老案的實施者，在評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手，導致失效」。

對於以上兩個困境，劉永昌指出，房價上漲、買氣佳的時代，小基地危老案成本高與賣相不佳的問題都可以順利解決，但如今房市陷入高檔盤整，在利潤不斷被壓縮下，自然很容易卡死。

另一方面，劉永昌還指出，近年容積「時程獎勵」逐步減少，至今年5月落日告終，而替代的「規模容獎」雖可以解決小基地案的「紙片屋」、結構不安全的問題，但規模愈大整合難度愈高，未來不只核准失效問題，可能導致整個危老政策推動成效大幅降低的新困境。

至於該如何解決小基地興建的困境？劉永昌指出，首先建議政府可加速通過規劃已久的「預鑄工法」容積獎勵，來解決缺工難題，降低營建成本，並達到減碳效益。其次則是建議業主可考慮採用預鑄新工法，如近期在市場積極拓展的SPR、SIR….等新預鑄耐震工法。

劉永昌說明，這些新工法可以在不提升成本下，大幅縮短營建工期，省下更多成本，還可增加建案的防水、防火、抗噪音等特色，甚至讓建案擁有高耐震性能，讓建案有更多的行銷素材，提升民眾購買意願。

資料來源:東森財經 2025.06.13